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Ce que nous pensons du PLU adopté pour Besançon.
Sans surprise, le PLU (plan local d'urbanisme) a été adopté lors du Conseil Municipal le 5 juillet 2007. Il s'agit d'un document administratif très important dont l'objet est de planifier l'urbanisme pour les années voire la ou les décennies qui viennent.
Lors du Conseil municipal, M le Maire a indiqué que le PLU ne précisait pas la situation des Vaîtes. Pour l'aménagement de la zone, une seconde enquête publique sera nécessaire afin de déterminer et préciser comment la zone sera aménagée.
Que pensons-nous du PLU ?
Nous avons essayé de réaliser notre analyse avec un peu de hauteur, c'est-à-dire sans regarder uniquement au bout de notre jardin… mais plutôt avec une vue d'ensemble sur l'équilibre de l'habitat à Besançon et nous avons axé une seconde partie plus spécialement sur notre quartier.
Pour paraphraser l'hebdo de Besançon du 27 juin qui écrit : "Jean-Louis FOUSSERET gère Besançon en bon père de famille". Et bien le PLU, c'est pareil, il planifie l'urbanisme dans la continuité mais sans réforme forte des déséquilibres patents.
Si on prend un peu de hauteur, indéniablement le PLU passe à côté de ces déséquilibres.
1. La répartition entre propriétaires-locataires est déséquilibrée à Besançon :
(insee - 1999) Besançon Dole Dijon France
Propriétaires 31.30% 41.40% 40.90% 55.30%
Locataires 64.80% 54.10% 54.40% 39.80%
2. La répartition entre maisons individuelles-logements collectifs est déséquilibrée à Besançon :
(insee - 1999) Besançon Dole Dijon France
Maisons individuelles 14.90% 40.70% 18.20% 56.80%
Appartements 81.70% 55.60% 79.30% 40.40%
Prenons par exemple la disposition qui s'applique à presque tout Besançon
Sur les autres quartiers de Besançon moins privilégiés, tout constructeur public ou privé qui réalise + de 9 logements (ou 800 m2 de SHON) devra affecter 20% (10% dans 2 zones) des logements construits à des logements locatifs sociaux.
Cela signifie que le constructeur devra louer directement en logement social ou vendre ces appartements à des organismes d’HLM. Les organismes HLM seront en position de force car le constructeur sera obligé de se conformer à cette règle afin de respecter son permis de construire. Ils ne risquent donc pas de payer plus de 1 200 €/m2 qui est le niveau maximum de leur prix d'achat actuel pour du neuf.
Si on compare ce prix au prix moyen de l’immobilier neuf à Besançon : env. 2 650 €/m2 ; le constructeur devra répercuter ce qu'il perdra avec les 20 % de logements sociaux sur les autres appartements. Cela va renchérir le coût de la construction à Besançon et ce sont les voisins qui paieront pour les logements sociaux.
Selon la loi SRU (solidarité et rénovation urbaine), les villes de + de 3 500 habitants doivent compter + de 20% de logements sociaux. Cette obligation pèse donc sur le Maire ; curieuse façon que cette mesure de reporter cette charge sur ses administrés. D'autant plus que Besançon est déjà largement fourni en logements sociaux : 26.5% !
Curieuse façon de reporter sur le public et le privé cette charge alors que les organismes HLM qui l'assument bénéficient d'avantages fiscaux et d'importantes quasi subventions. (mathématiquement cela augmente d’env. 11% le coût de la construction à Besançon !)
Et surtout, pourquoi cette mesure qui va renchérir le coût de la construction ?
Il pèsera sur les constructeurs une charge, on pourrait presque dire une imposition nouvelle.
Que feront-ils ?
Ne privilégieront-ils pas de s'implanter dans des villes où cette charge n'existe pas ?
C'est donc l'attractivité de Besançon qui en pâtira !
Et cela c'est dramatique !
Autre conséquence de cette mesure : comment seront intégrés les locataires sociaux par leurs voisins qui auront payés pour eux ? Démarrer une cohabitation dans ces conditions n'est pas de la plus simple façon.
Et voilà comment une mesure en apparence louable (privilégier une vraie mixité) peut révéler des effets pervers dangereux.
Sachant cela, nous nous demandons vraiment pourquoi une partie des quartiers de St Ferjeux, Point du jour-combe Saragosse, Velotte, Chaudanne etc. sont épargnés par cette obligation. Nous avons posé la question à la Mairie et aux commissaires enquêteurs et nous n'avons pas de réponse. Nous allons donc poser la question à M le Préfet... Pourquoi ces quartiers ?
Concernant le quartier des Vaîtes : quelles modifications ont été apportées au projet de PLU ?
1. La Ville a modifié le périmètre de la zone qui est passée de 42 ha à 37 ha. De nombreuses maisons du quartier seront donc épargnées et pourront rester. C’est une bonne nouvelle, même si nous pensons aussi à ceux dont la maison sera détruite.
La Ville a modifié le périmètre afin de protéger la colline des Vaîtes. Bonne nouvelle également ! Une partie plus importante de la colline sera classée en zone naturelle et les propriétaires de ces terrains devraient pouvoir conserver les conserver.
2. Le quartier des Vaîtes était défini par la Mairie comme devant être urbanisé de manière dense et mixte.
Bien sûr, la Mairie n'entendait pas tout couvrir d'immeubles, mais elle partait du principe que qui peut le plus, peut le moins.
Inutile de vous dire que cette qualification (dense et mixte) de la zone nous donnait de l'urticaire... Nous avons demandé que le quartier soit qualifié avec une urbanisation un peu moins dense.
La Mairie n'a pas suivi notre demande.
La Commission d'Enquête publique a néanmoins souhaité que la définition de la zone soit effectuée lors d'une deuxième enquête publique spécifique au quartier.
En attendant la zone des Vaîtes sera classée en zone H comme habitat.
La Mairie a repris cette remarque des Commissaires enquêteurs. Mais ce qui nous gêne c'est que dans l'ancienne zone dense et mixte, la Mairie limitait la hauteurs des bâtiments à R+3 (13m) en bord des voies et R+2 (10m) sur le reste du quartier. Alors que jusqu'à nouvel ordre, la nouvelle zone H fera l’objet d’une modification de classification avec des hauteurs qui pourraient dépasser ce que la Mairie promettait dans le projet de PLU.
Les membres de l'association des Vaîtes, réunis en Assemblée Générale le 20 juin, n'ont pas du tout apprécié ce manque de précisions et ce retour au flou. Et nous entendons bien au cours des prochains mois, faire savoir à la Mairie que nous n'accepterons pas qu'elle construise plus haut que ce qu'elle avait mis par écrit (pages 49 et 50 du règlement du projet de PLU). Des éléments inquiétants nous incitent également à demander à la Mairie à être réellement associés à l'aménagement de notre quartier.