le Juge de l'expropriation saisi du dossier des Vaîtes : quels arguments ?

Le 13 juillet 2011, la GACB a adressé un courrier en recommandé à une dizaine de propriétaires pour leur signifier qu'elle souhaite acquérir leur terrain au prix de 8€/m2.

Sans attendre la purge du délai de recours vis à vis de l'arrêté préfectoral du 15 juin 2011, sur lequel elle fonde l'utilité publique du projet, la CAGB a saisi le Juge de l'expropriation.

Signalons que Jean-Philippe Allenbach (Mouvement Franche-Comté), Serge Grass (Union civique des contribuables) et Jean-Pierre Soulier (Besançon Renouveau) lancent une souscription pour payer les frais de l’avocat chargé d’engager une procédure en annulation de la déclaration d’utilité publique du tramway de Besançon.

Signalons également que l'association les Vaîtes a formé un recours gracieux le 8 août 2011 vis à vis de M le Préfet, qui nous a répondu le 6 oct. Nous disposons donc d'un délai jusqu'au 5 déc. 2011 pour former un recours devant le Tribunal Administratif à l'encontre de cet arrêté préfectoral qui fonde l'utilité publique du projet.

Les habitants du quartier des Vaîtes n'ont pas accepté le prix de 8€/m2 annoncé par la CAGB, qui relève du vol pour leurs terrains alors que la CAGB propose 250 €/m2 pour les mêmes terrains limitrophes.

Nous avons échangé cet été avec M LOYAT car nous nous demandons comment on a pu déterminer un tel prix ?

Cela nous a conduit a échanger plusieurs correspondances avec M LOYAT, cet été. Ces correspondances ont été publiées sur le site.

A la question de savoir comment le prix a été déterminé :

Réponse ML (27 juin 2011) : C'est France Domaine qui a déterminé ce prix de 8€/m2 pour les terrains classé en zone 2.AU-H dans le PLU.

Et pour la partie correspondant à des biens immobiliers non bâtis, il n'existe pas de transactions de particuliers à particuliers définissant une valeur de marché. Le prix déterminé par France Domaine se réfère à un prix fixé par le juge dans le cadre de procédure d'expropriation pour des terrains présentant les même caractéristiques.

Nous avons interrogé M LOYAT pour savoir quels étaient ces terrains et quel était ce jugement ?

Réponse ML (5 sept 2011) : Ce jugement (arrêt du 7 mai 2009 - EPF/Chèvre) porte sur des terrains situés dans le secteur des Portes de Vesoul, classés en zone 2 AU-Y dans le PLU, dont les caractéristiques sont similaires à celles du secteur des Vaites. Inconstructibles en l'état de par l'absence ou l'insuffisance de réseaux, le classement en zone 2 AU permet une urbanisation sous la forme d'un aménagement d'ensemble intégrant la viabilisation de la totalité des terrains.

Nous nous interrogeons alors : pourquoi France Domaine estime à 8€/m2 les terrains lorsque la CAGB les convoite ?

Et pourquoi, le même France Domaine estime entre 45 et 50 €/m2 les terrains similaires que le Département du Doubs souhaite vendre aux Montboucons ? (la parcelle n° 29, 116 et 118 sont occupées en quasi totalité par un espace boisé classé d'où leur prix variat de 3€ à 30 €/m2).

Les autres parcelles sont non bâties, sont classées 1 AU-D.

1 AU : signifie qu'une urbanisation immédiate est possible dans le cadre d'un aménagement d'ensemble et conformément aux orientations d'ensemble contenues dans le PLU. La lettre D renvoie au règlement de la zone UD du PLU qui définit une zone peu densément bâtie. C'est même la zone d'habitat collectif la moins dense, la zone UE étant une zone pavillonaire.

(La zone UD recouvre des secteurs urbains de transition entre les espaces denses et compacts des quartiers proches du centre et les espaces périurbains).

En comparaison, le secteur des Vaîtes que convoîte la CAGB à vil prix est classé en zone 2 AU-H.

2 AU, signifie qu'il s'agit d'une zone pour laquelle une modification ou une révision du document d'urbanisme conditionne l'urbanisation. On distingue les zone 2 AU-H, à dominante habitat et les zones 2 AU-Y, à dominante d'activité.

La comparaison que fait France Domaine avec une zone 2 AU-Y correspond à des zones d'activités réparties sur la ville destinées à des fonctions de production, de bureau et d'entrepôt.

Ce type de zonage ne correspond pas à des terrains similaires aux terrains des Vaîtes dont l'urbanisation est prévue à dominante d'habitat.

La révision du document d'urbanisme n'est censée n'apporter que des précisions quant à la densité afin de déterminer le classsement de la zone en 1 AU-A, B, C ou D.

D étant le zonage le moins dense et donc le moins cher.

C'est la raison pour laquelle, en l'état actuel du classement, la comparaison avec le zonage le moins cher nous paraît la plus pertinente.

Cette comparaison avec le zone 1 AU-D nous conduit au prix compris entre 45 et 50 €/m2 déterminé par France Domaine aux terrains du Département du Doubs (Montboucons).

Enfin, l'argumentation de M LOYAT quant à l'absence ou l'insuffisance de réseaux, ne permettant pas une urbanisation des terrains, ne tient pas. Vous trouverez en lien ci-joint, copie des réseaux éléctriques, gaz, eau et téléphone présentés par la Mairie de Besançon dans son dossier d'enquête publique. On voit clairement que la zone des Vaîtes est en l'état actuel déjà désservie par des réseaux denses.